Государственную кадастровую оценку проводят на основе данных об объектах недвижимости, которые указаны в государственном кадастре. Оперативно получить сведения о том, какова кадастровая стоимость определенного объекта недвижимости, можно, используя сайт Росреестра:
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.Необходимо просто ввести в строку поиска один из следующих параметров: кадастровый номер объекта (возможно, условный или устаревший), его адрес, номер права (ограничения).
Заранее будьте готовы к тому, что полученная информация о кадастровой стоимости может абсолютно не оправдать ваших ожиданий. В каких-то случаях она может быть намного больше рыночной стоимости данного объекта недвижимости, то есть его реальной цены на рынке. В других случаях, наоборот, кадастровая стоимость на порядок ниже рыночной.
Так в чем же причина, по которой возникают существенные различия в определении кадастровой и рыночной стоимости объекта? А кроется она в том, что при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяется так называемый метод массовой оценки.
Данный метод предполагает систематизированное получение оценки рыночных стоимостных показателей значительной группы схожих объектов недвижимости на достаточно широкой территории. Для этого применяются статистические методы обработки информации, которые основываются на сравнительном анализе многих аналогов. При этом используется небольшой набор ценообразующих факторов (общих для всех аналогов), которые можно измерить объективно.
С помощью этого метода оцениваются достаточно много объектов, отличных друг от друга. В данном случае применение стандартного подхода к группам и классам объектов недвижимости является вынужденной мерой, при этом важно правильно классифицировать виды и подвиды данных объектов.
При массовой оценке определяются факторы, которые влияют на цену объекта, такие как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т.д.
После определения данным методом цены за 1 кв. м ее умножают на количество метров объекта недвижимости. И здесь уже не имеет значения, является ли ваше имущество элитным жильем или хрущевкой - они имеют абсолютно одинаковую кадастровую стоимость квадратного метра, если отнесены к одной группе объектов, и эта стоимость порой существенно отличается от рыночной.
Для проведения государственной кадастровой оценки Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии составляет соответствующий перечень объектов недвижимости, а сам процесс регулируется Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4).
В соответствии с ФСО N 4 объекты оценки группируются следующим образом:
1. При установлении кадастровой стоимости с помощью метода массовой оценки все объекты недвижимости, которые указаны в перечне, делятся на группы, основываясь на:
- анализе информации о рынке данных объектов;
- обосновании модели оценки их стоимости;
- определении факторов, влияющих на цену объекта, и наличии информации об их значениях для каждого из видов объектов оценки.
2. В состав ценообразующих факторов должны попасть лишь те, которые максимально влияют на стоимость объекта, а также могут достоверно определяться и объективно измеряться.
3. Необходимо обоснование выбора показателей и их значений (диапазона) для распределения объектов оценки по соответствующим группам.
4. Объекты незавершенного строительства не могут попасть в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых закончено.
5. Оценщик выбирает модель оценки в зависимости от группы объектов. Основываясь на сведениях о ценообразующих факторах, модель должна позволять производить расчет кадастровой стоимости каждого из объектов оценки, находящихся в составе конкретной группы.