В тех случаях, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, перед владельцами недвижимости встает дилемма: либо заплатить государству налог на завышенную сумму, либо попытаться оспорить установленную кадастровую стоимость. Если вы решите пойти вторым путем, то учтите, что этот процесс может длиться достаточно долго и обойтись недешево.
В соответствии со ст. 66 ЗК РФ установление рыночной стоимости земельных участков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По муниципальному району (городскому округу) средний уровень кадастровой стоимости утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ.
В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость будет к ней приравнена. Чтобы подтвердить рыночную стоимость, необходимо предоставить отчет оценщика и заключение СРО. При этом последнее может обойтись значительно дороже, нежели сама оценка имущества. К сожалению, возмещение расходов, которые были понесены инициатором в ходе процесса оспаривания кадастровой стоимости, на данный момент не регламентировано.
Оспорить установленное значение кадастровой стоимости (согласно ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ) могут:
- юридические лица - если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности;
- органы государственной власти и местного самоуправления - если объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае обращаться можно в суд или комиссию по спорам (далее - комиссия);
- физические лица - если размер установленной кадастровой стоимости затрагивает их права и обязанности. Обращаться можно в суд или комиссию.
Физическим лицам оспаривать кадастровую стоимость можно напрямую через суд, и для этого не обязательно предварительно обращаться в комиссию. Таким образом, гражданам дано право выбора: либо попытаться решить вопрос через комиссию, либо, минуя ее, отправиться сразу в суд.
А вот юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию, прежде чем направлять документы в суд. Для справки: в Москве лишь 2% из общего числа заявителей получили положительное решение от комиссии.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость необходимо определять на дату установления кадастровой. При этом может возникнуть проблема, так как иногда бывает сложно в открытом доступе узнать дату, на которую была установлена кадастровая стоимость. При обращении в комиссию необходимо подать заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости.
Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости являются:
- недостоверность полученных сведений об объекте недвижимости, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
- установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой.
Вместе с заявлением в комиссию подаются следующие документы:
1. Кадастровая справка, в которой указаны данные о результатах определения кадастровой стоимости.
2. Заверенная нотариусом копия правоустанавливающего либо правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - в том случае, если заявление подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости.
3. Подтверждающие недостоверность данных об объекте недвижимости документы, которые были использованы в ходе определения кадастровой стоимости (при подаче заявления на основании недостоверности сведений).
4. Отчет оценщика в бумажном и электронном виде (при подаче заявления на основании установления рыночной стоимости).
5. Положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям Закона N 135-ФЗ и другим законодательным актам (в бумажном и электронном виде). Данный документ составляется одним или несколькими экспертами СРО, членом которой является оценщик, который писал отчет.
Следует иметь в виду, что в случае отсутствия указанных документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости принято не будет. Помимо вышеперечисленных документов можно предоставлять и другие. Комиссия обязана рассмотреть поданное заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение месяца. Решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, перед тем, как начать процесс оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, следует собрать полную информацию о стоимости услуг, которые вам придется оплатить для получения всех нужных документов. Вполне возможно, что овчинка выделки не стоит и вам гораздо выгоднее будет уплатить завышенные налоги, нежели проводить затратный процесс пересмотра кадастровой стоимости.