В стране ежедневно регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Естественно, что для осуществления предпринимательской деятельности необходимо место, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, - в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал предприниматель.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир. Именно бывших, так как в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, а также нежилого помещения в жилое помещение, установлен главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации. Перевод осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Перечень документов, необходимых для представления в орган, осуществляющий перевод помещений, установлен п. 2 ст. 23 Жилищного Кодекса РФ.
Для перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Решение о переводе подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, подтверждением окончания перевода помещения будет являться решение о переводе и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки помещения.
Не менее важным остается вопрос соблюдения условий перевода жилого помещения. В силу ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В заключении хотелось бы отметить, что основными документами для проведения регистрации, которые собственнику необходимо представить в Росреестр, являются решение о переводе органа местного самоуправления и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки помещения, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки.
Более подробную информацию, можно получить в Октябрьском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Каменоломни, ул. 40 лет Октября, 84, кабинет 2.