Определение кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость определяют в соответствии со следующими требованиями ФСО N 4:

- ее устанавливают на дату составления перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- для установления кадастровой стоимости оценщик должен определиться с подходами, методами и моделями, которые будут применяться, и грамотно их обосновать. Можно использовать компьютерное моделирование;
- метод массовой оценки не учитывает виды прав и ограничений (обременений) на объекты недвижимости. Исключение составляют лишь сервитуты, которые устанавливаются законом, нормативным правовым актом субъекта РФ либо органа местного самоуправления. Это в том случае, когда оценщик не владеет данной информацией.

Установление кадастровой стоимости производится на базе построения моделей оценки. Для этого оценщику необходимо собрать достаточное количество достоверной рыночной информации, касающейся объектов недвижимости. Большое значение для построения модели имеет ценовая информация, которая соответствует установленному уровню цен на рынке. Если всей собранной информации о рынке для построения моделей оценки недостаточно, то тогда для каждого конкретного объекта недвижимости производится оценка рыночной стоимости.

Также оценщик собирает информацию о значениях ценообразующих факторов (оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости).

При работе по определению кадастровой стоимости оценщик прибегает к информации из следующих источников:
- государственный кадастр недвижимости;
- фонд данных государственной кадастровой оценки;
- фонд данных землеустроительной документации;
- различные фонды и базы данных, которые имеются у организаций (учреждений) субъектов РФ, муниципальных образований.
Кроме того, оценщик может использовать информацию и из других источников.
Главное, чтобы они содержали сведения доказательного характера.

Существуют определенные виды разрешенного использования земельных участков. Так, для незастроенного участка земли применяется тот вид разрешенного использования, который обеспечит ему наибольшую рыночную стоимость, учитывая планирование территории и градостроительное зонирование (в случае отсутствия установленного вида разрешенного использования).

Если же участок земли застроен, то в обстоятельствах, указанных выше, вид разрешенного использования применяется в соответствии с назначением объектов недвижимости (здания, сооружения), которые размещены на территории данного участка.

Модель оценки может строиться на методологии затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости (согласно ФСО N 4). Оценщик выбирает либо обоснованно отвергает тот или иной подход, основываясь на особенностях вида разрешенного использования (назначения), а также при наличии полной и достоверной рыночной информации.

Для выбора модели оценки необходимо прохождение двух этапов. Сначала определяется структура моделей (формы связи ценообразующих факторов и кадастровой стоимости). И только после этого модель оценки определяется окончательно (в случае, если произведен полный анализ достоверности используемых сведений и точности моделей оценки).

Обычно, если оценщик обладает полными и достоверными сведениями о рыночных ценах, спросе и предложениях на объекты оценки, при определении кадастровой стоимости применяется сравнительный подход.

При расчете кадастровой стоимости должны соблюдаться следующие правила (согласно ФСО):
- значения ценообразующих факторов, влияющих на конкретный данный объект оценки, подставляются в модель, которую выбрал оценщик. Данным образом определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости на основе использования метода массовой оценки;
- при применении нескольких подходов к оценке их результаты согласовываются, для того чтобы вычислить итоговую стоимость объекта;
- если после применения различных подходов оценщик получил значительные расхождения в результатах расчета кадастровой стоимости объекта, ему необходимо проанализировать их причины;
- оценщик обязан обосновать выбранный способ согласования, использованную информацию, а также любые суждения и допущения, сделанные в процессе согласования. Также обоснованию подлежит выбор весов, которые использовались при процедуре взвешивания, если таковая проводилась;
- на основе полученных итоговых результатов расчета составляется отчет об определении кадастровой стоимости;
- отчет оформляется не позднее семи месяцев с момента заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Когда отчет составлен, исполнитель в течение 30 дней должен подать его на экспертизу (в том числе повторную) в СРО оценщиков, в состав которой входят специалисты, определившие кадастровую стоимость объектов оценки. После того как отчет об определении кадастровой стоимости был принят, заказчик работ на протяжении 10 рабочих дней должен утвердить результаты по определению кадастровой стоимости.

Информация, которая была использована в ходе кадастровой оценки, а также получена по результатам ее проведения, заносится в фонд данных государственной кадастровой оценки. Порядок ведения фонда данных и предоставления из него запрашиваемых сведений утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 21.02.2011 N 53.

В соответствии с данным Порядком ведение фонда данных государственной кадастровой оценки - это сбор, обработка, внесение, учет, систематизация и хранение сведений, которые были использованы в ходе проведения государственной кадастровой оценки и сформированы по ее результатам. Ведение фонда данных производится на электронных носителях с использованием стандартизированных технических и программных средств, которые должны обеспечивать автоматизированный ввод данных и соответствовать требованиям российского законодательства о защите информации.

В фонде данных государственной кадастровой оценки содержатся отчеты об определении кадастровой стоимости, а также отчеты об оценке рыночной стоимости, которые использовались при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Помимо отчетов в фонде данных присутствуют цифровые тематические карты, которые применялись для определения ценообразующих факторов, и систематизированные данные об объектах оценки, которые включают в себя:
- название субъекта РФ либо муниципального образования;
- номер и дату договора на проведение оценки, сведения о заказчике работ по определению кадастровой стоимости и их исполнителе, предмет договора и сроки проведения работ;
- информацию об акте, посредством которого утверждались результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки;
- кадастровые номера объектов оценки, а также их количественные и качественные характеристики, которые учитывались при определении кадастровой стоимости;
- данные о значениях ценообразующих факторов, влияющих на объекты оценки, и источниках получения сведений о них;
- итоги группирования объектов оценки;
- итоги построения выбранной модели оценки;
- результат расчета кадастровой стоимости;
- учтенную при построении модели оценки ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню цен на рынке;
- результаты мониторинга рынка недвижимости.