Закладная

Залог недвижимого имущества - ипотека - это один из способов обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Основные положения о закладной и ее содержании отражены в статьях 13 и 14 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке).

Закладная как новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств позволяет не только упростить, но и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, поскольку в отличие от уступки прав по обеспеченному ипотекой обязательству либо по договору об ипотеке, которая должна совершаться в той же форме, что и основной договор, а сама передача прав подлежит государственной регистрации. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Действующим российским гражданским законодательством закладной присвоен статус именной ценной бумаги, удостоверяющей следующие права его законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Согласно Закону об ипотеке обязательными лицами по закладной являются:
- должник по обеспеченному ипотекой обязательству;
- залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
- предприятие как имущественный комплекс;
- право аренды вышеперечисленного имущества;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составленная закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке либо иными документами, влекущими возникновение ипотеки в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации ипотеки орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, выдает закладную первоначальному залогодержателю.

Закон об ипотеке предусмотрел необходимость государственной регистрации уступки прав по договору об ипотеке. Но если права из кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, и договора об ипотеке удостоверены закладной, то процедура их перехода в нынешних условиях значительно упрощается. Ввиду того, что закладная - самостоятельный объект гражданского оборота, ее, не изменяя договора об ипотеке, можно заложить, продать, перезаложить при определенных условиях либо распорядиться иным образом. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав требования к ней неприменимы.

В силу статьи 13 Закона об ипотеке внести изменения в закладную можно путем аннулирования. В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.