Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

На рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору участия в долевом строительстве.

Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором по обязательству и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве основывается на нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 383-390).

Основания и порядок перехода прав дольщика к другому лицу установлены в ст. 382 Гражданского кодекса РФ, так согласно п.1 ст. 382 право (требования), принадлежащее дольщику на основании обязательства (договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (например, в результате универсального правопреемства в правах дольщика - наследование после дольщика или реорганизацию юридического лица и др.).

Согласно п. 2 ст. 11 Федерального закона от 1 апреля 2005г.№ 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Также нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства, так как обязательство застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства может передать свои права на объект другому лицу, но только не на основании договора уступки права требования, а на основании договора купли-продажи.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены по договору. Правило о допустимости уступки участником долевого строительства своих прав по договору только после уплаты им цены по договору соотносится с нормой ст. 384 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой по общему правилу право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Для перехода прав к другому лицу прав дольщика не требуется согласие застройщика, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитор, то есть, если застройщик-должник по договору участия в долевом строительстве не будет извещен об уступке права требования, то с его стороны будет надлежащим исполнением - передача квартиры прежнему дольщику, который уже уступил свое право требования. Таким образом, «старый» участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору участия в строительстве застройщика.

В соответствии с Федеральным законом от 1 апреля 2005г. №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации данной сделки, таким образом, договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.

Подробную информацию, по вопросу предоставления необходимых документов для проведения регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, можно получить в Октябрьском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Каменоломни, ул. 40 лет Октября, 84, кб №2.